Bagus Azizi, seorang Dosen dan developer properti di Kabupaten Lumajang, Jawa Timur, membagikan alasannya memilih membangun rumah subsidi dari pada perumahan komersial. Alasannya, memang margin rumah subsidi tak sebesar rumah komersil.
Developer biasanya hanya mengambil margin 20-30 persen untuk rumah subsidi, sedangkan rumah komersil bisa mencapai 40-50 persen per unit, bahkan bisa lebih. Tapi ada beberapa hal yang membuat rumah subsidi lebih unggul dari proyek rumah komersil.
Modal Proyek Lebih Murah Dibandingkan Rumah Komersil
Di perumahan komersil, developer menanggung semua biaya produksi dari kantong sendiri. Di perumahan subsidi, Pemerintah memberikan Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU) untuk infrastruktur kawasan.
Kemudian proyek perumahan subsidi diberikan benefit bebas PPN 11 persen. Dua hal ini memangkas beban biaya proyek yang biasanya developer keluarkan dari kantong sendiri.
Harga Per Unit Sudah Ditentukan Oleh Pemerintah
Di perumahan komersil, developer harus memprediksi harga pasar, melakukan riset, dan berharap unit terjual sesuai target. Kalau salah prediksi, proyek bisa stagnan bertahun-tahun.
Di perumahan subsidi, harga jual sudah ditetapkan pemerintah dari awal. Rp160 juta sampai Rp 200 jutaan saja. Kalian tinggal hitung mundur : harga jual dikurangi margin yang ditargetkan, dapatlah HPP (harga pokok pembangunan) maksimal. Kalkulasinya sangat simple.
Proyek yang Cocok untuk Dilakukan di Kota Kecil atau Kabupaten
Di kabupaten, harga tanah masih terjangkau sehingga developer punya ruang menjaga HPP dalam batas yang sehat. Dan di sisi customer, mayoritas masyarakat kabupaten memang berada di segmen menengah ke bawah. Oni menunjukkan pasar segmen subsidi sudah tersedia, tidak perlu diciptakan.
Inilah salah satunya kenapa Bagus Azizi membangun rumah subsidi di Lumajang.
Nilai Sosial > Nilai Finansial
Setiap tahun harga properti terus naik gila-gilaan. Sedangkan masyarakat di kabupaten cenderung memiliki pendapatan yang rendah, bagaimanapun mereka tetap membutuhkan tempat tinggal.
Lalu ketika Bagus Azizi membangun rumah subsidi, Bagus Azizi tahu persis siapa yang akan tinggal disana. Mereka bukan investor yang beli untuk disewakan kembali, tapi keluarga berpenghasilan pas-pasan, yang sudah menunggu bertahun-tahun untuk akhirnya punya tempat pulang yang layak.
Proyek Rumah Subsidi Cocok untuk Developer Pemula
Bagus Azizi merasakan sendiri, membangun rumah subsidi membutuhkan modal yang lebih kecil per unitnya. Harga jual sudah pasti dari awal, demand-nya sudah ada tanpa perlu diciptakan, dan banyak insentif dari Pemerintah.
Kalau kalian baru ingin memulai sebagai developer, Bagus Azizi sarankan pilihlah rumah subsidi. Karena lebih mudah, dan risikonya lebih terukur. Dan ketika risiko terukur, pemula bisa belajar sambil jalan tanpa kesalahan yang terlalu mahal. (*)
Editor : S. Anwar