Waspada Jebakan Sertifikat Induk Saat Pengajuan KPR

Masyarakat yang ingin membeli rumah melalui mekanisme Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dari perbankan, sebaiknya perlu waspada. Bisa jadi, saat KPR lunas, tapi rumah tidak jadi hak milik. Makanya, perlunya waspada jebakan Sertifikat Induk.

Sebagai contoh, kami akan diceritakan. Ada seorang ibu menggelar syukuran karena melunasi Kredit Kepemilikan Rumah (KPR)-nya setelah 10 tahun nyicil. Setelah syukuran, besoknya mau mengambil sertifikat rumah yang dibeli melalui sistem KPR ke bank. Saat di bank, Costumer Service (CS) bank tersebut menolak menyerahkan sertifikat.

Alasannya, Developer belum memecah sertifikat rumah yang dibeli ibu tersebut. Dia nyaris pingsan karena di mata hukum, dia cuma numpang. Pelaku juga sudah tutup kantor.

Costumer Service bank cuma ngomong 1 kalimat, “Maaf Bu, sertifikat Ibu gak bisa kami kasih."

Lunas kok gak bisa diambil? Jebakannya baru mulai...

Costumer Service lanjut: "Sertifikat Ibu masih HGB (hak guna bangunan) Induk."

"Maksudnya?" tanya Ibu.

"Rumah Ibu masih nyatu dengan 200 rumah lain. Satu lembar sertifikat besar, atas nama PT Developer," jawab Costumer Service.

Ibu itu bertanya lagi, "Lho, saya kan udah lunas?"

Jawab Costumer Service : "Ibu lunas ke Bank. Tapi yang wajib mecah sertifikat itu Developer. Dan mereka belum ngerjain."

Ibu ini mengira, mengambil sertifikat tinggal fotokopi saja. Ternyata ini "jebakan batman" yang dimainkann ribuan developer.

Begitu dicek, kantor developernya sudah tutup. Direkturnya kabur. 

Analoginya, di mata hukum: Ibu A cuma "numpang tinggal". Rumah itu secara legal masih milik PT developer yang direkturnya kabur.

Kamu bayar lunas, tapi hak milik kamu nol. Kok bisa? Karena ada 1 trik kotor yang dipake developer nakal. Namanya “strategi putar duit”.

Uang muka + cicilan lo dari bank, harusnya buat pecah sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Biayanya besar : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), ukur, admin per unit. Tapi uangnya dipakai buat apa oleh Developer ?

Dipake uang muka pembelian tanah proyek baru di kota sebelah. Pecah sertifikat kamu ? Ditunda. "Nanti aja".

Sampai proyeknya macet. Uang habis. Developer kabur. Kamu yang nanggung. Tapi itu belum yang paling serem...

Efek Domino : Sertifikatmu digadaikan lagi.

Sertifikat induk atas nama PT developer itu aset perusahaan. Developer nakal bisa bawa ke bank lain, jadi agunan utang bisnis. Artinya, 1 tanah, dijaminkan ke 2 bank.

Bank KPR kamu juga angkat tangan. Bank cuma pegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) + Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di atas sertifikat yang tidak ada.

Kalau agunan induknya disita bank lain, bank kamu tampat KPR kalah prioritas.

Kamu terjepit perang 2 bank raksasa. Kamu cuma rakyat jelata bawa PPJB.

Uang habis. Rumah melayang. Makanya JANGAN nunggu lunas baru cek. Cek sekarang. Caranya?

3 detik cek nasib rumahmu :

Buka dokumen. Kamu megang Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama kamu sendiri? Atau cuma PPJB? 

Ada Akta APHT yang menyebut nomor sertifikat unit kamu ? Atau kosong?

Sudah 2 tahun lebih cuma dijanjikan "AJB nanti"?

Kalau jawabanmu "PPJB saha" + "gak tau nomor sertifikat", itu jadi lampu merah.

Tapi gimana cara tahu developer kamu bakal kabur sebelum akad?

Deteksi Dini: Buka Handphone. Download "SiKumbang" Kementerian Pekerjaan Umum Perumahan Rakyat (PUPR).

Cari nama perumahan + developermu.

Track record-nya ada. Komplain warga ada. Status izín ada.

Kalau tidak ketemu atau isinya review bintang 1, balik kanan. Down Payment (DP) 0% + gratis kanopi tidak sebanding dengan nyicil KPR 10 tahun.

Undang Undang nomor 1 tahun 2011 Pasal 45: Developer DILARANG serah terima unit kalo sertifikat belum pecah. Tapi bank butuh target KPR, developer butuh duit cepet. Akhirnya "main mata". Akad jalan dulu, legalitas belakangan.

Kamu disogok "gratis AC, gratis tandon". 10 tahun kemudian, kamu yang nangis di BPN. Jadi sebelum tanda tangan, wajib ini.

Jangan sampai ini terjadi pada Anda. Mimpi punya rumah jadi mimpi buruk di pengadilan.

Meski developer besar bukan jaminan.  Grup Lippo saja pernah kasus Meikarta. First Travel aja yang "syariah" bisa kabur.

Developer besar bukan jaminan jujur. (*)

Editor : Redaksi